انواع کاربری زمین در نوشهر با دید کارشناسی

انواع مهم کاربری زمین در نوشهر کدامند و تفاوت قیمت آنها چقدر است؟

اینجا قرار است با خواندن این مقاله کاربردی با انواع کاربری زمین در نوشهر و شمال و مهمتر از آن با تفاوت قیمت هر نوع کاربری آشنا شوید. اگر کاربری زمین در نوشهر که قصد خرید آن را دارید مطابق با خواسته ی شما نباشد با ریسک بالای سرمایه گذاری مواجه می گردید و احتمال ضرر میلیاردی وجود دارد, پس با ما همراه شوید.

منظور از کاربری زمین چیست؟

اگر بخواهیم به صورت ساده کاربری زمین را تعریف کنیم, نوع استفاده ای است که بصورت قانونی می توانید از زمین خود داشته باشید. این نوع استفاده شاید اجازه ساخت بنا با متراژ و طبقات تعریف شده باشد یا شاید اجازه کاشت درخت یا کشاورزی باشد! که در ادامه به صورت کامل به آن می پردازیم. 

 شناخت کاربری زمین در نوشهر چه نفعی به حال ما دارد؟

تشخیص کاربری زمین در نوشهر و شمال, مانند چراغ راهی است که به راحتی می توانید بر اساس آن و طبق قوانین حاکم بر استان مازندران و شهر نوشهر و حتی روستایی که در آن قصد خرید زمین دارید با دید باز خرید ملکی خودتان را انجام دهید. با شناخت کاربری زمین در نوشهر دقیقا می توانید بر اساس خواسته و بودجه ی خودتان خرید بی دردسر انجام دهید و درگیر ادارات و دادسرای نوشهر نشوید!

اصلا کجا باید استعلام کاربری زمین را بگیریم؟

تجربه نشان داده کسانی که قصد خرید زمین در نوشهر را دارند( اغلب مشتریان غیر بومی که قصد سرمایه گذاری و خوش نشینی دارند) قبلا با کلمه ای به نام طرح تفصیلی شهری آشنا هستند و تجربه خرید زمین در شهر خودشان را دارند و معمولا برای خرید زمین شهری, تشخیص کاربری آن را با بررسی نقشه طرح تفصیلی دقیقا مشخص می کردند.

از آنجایی که بیشتر زمین های مناسب ویلا سازی, در روستاهای نوشهر و شمال قرار دارد اینجا با چند کلمه جدیدی مثل دهیاری, طرح هادی, داخل بافت, الحاق به بافت و … آشنا می شوید. که حتما موقع خرید زمین در نوشهر و شمال با این اصطلاحات روبرو می شوید.

دهیاری کجاست؟

همانطوری که هر شهر, شهرداری متصدی تعیین کاربری پلاکهای زمین طبق طرح تفصیلی است, دقیقا همان کار در مقیاس کوچکتر در اداره ای به نام دهیاری که زیر نظر بخشداری و وزارت کشور است انجام می گردد. روستاهایی که به حد نصاب جمعیتی رسیده باشند امتیاز داشتن دهیاری را بدست می اورند. مسئول دهیاری که دهیار نام دارد حتما باید از اهالی بومی همان روستا باشد, به همین خاطر اشراف کامل به ملکهای روستا دارد. این موضوع حائز اهمیت است. 

دهیاری ها مسئول صدور مجوزهای قانونی برای هر پلاک زمین هستند. پس مراجعه به دهیاری قبل از خرید زمین و مشخص کردن نوع کاربری زمین در نوشهر یکی از کارهای مهمی است که شما باید حتما انجام دهید.

طرح هادی چیست؟

طرح هادی روستا همان طرح تفصیلی شهری است که با همکاری چند ارگان دولتی اعم از بنیاد مسکن روستایی, جهاد کشاورزی, منابع طبیعی و … برای روستا تصویب شده است و در آن دقیقا کاربری هر قطعه زمین, باغ, خانه یا ویلا و حتی عرض کوچه ها و مقدار عقب نشینی و موارد دیگر مشخص شده است.

منظور از ملک داخل بافت یا خارج بافت چیست؟

به زمین یا ویلایی که داخل طرح هادی قرار داشته باشد, داخل بافت و ملکی که خارج طرح هادی باشد خارج بافت میگویند. 

انواع کاربری زمین در نوشهر و شمال کدامند؟ ذکر مزایا و معایب هر نوع کاربری!

شاید در سایتهای مختلف کاربری های زیادی از زمین های شمال به شما معرفی شده باشد, اما ما در اینجا به موارد مهمی که با آن مواجه می شوید و به کارتان می آید و کاربردی است, اشاره می کنیم. از این رو انواع مهم کاربری زمین در نوشهر و شمال با توضیح کامل مزایا و معایب هر نوع کاربری که تا بحال نشنیده اید به شرح ذیل می پردازیم:

1- خرید زمین با کاربری مسکونی در نوشهر(مزایا و معایب)

این کاربری زمین در نوشهر بهترین نوع کاربری برای کسانی است که می خواهند بدون دردسر و درگیر شدن با ادارات مختلف, خرید ویلا یا خرید زمین در نوشهر و شمال انجام بدهند. با مراجعه به دهیاری و دیدن نقشه طرح هادی روستا متوجه رنگ زرد که بیانگر این نوع کاربری است می شوید.

مزیت خرید زمین با کاربری مسکونی در نوشهر

• خرید بدون دردسر جهت ویلا سازی در نوشهر و شمال.
• سطح اشغال قانونی 55% برای ساخت ویلا.
• پرداخت عوارض کمتر جهت اخذ مجوز ساخت ویلا یا خانه و آپارتمان.
• فروش آسان تر با سود بیشتر نسبت به کاربری های دیگر.
• مجوز ساخت در زمین با کاربری مسکونی به راحتی صادر می گردد.

معایب خرید زمین با کاربری مسکونی

• پرداخت قیمت بالاتر برای خرید زمین با کاربری مسکونی در نوشهر و شمال.
• لوکیشن معمولا ضعیف تر زمین با کاربری مسکونی, نسبت به کاربری های دیگر.
• چشم انداز ضعیف تر اکثر زمین ها با کاربری مسکونی در نوشهر.
• همسایگی اغلب زمین های با کاربری مسکونی با افراد بومی.
•  اغلب زمین ها با کاربری مسکونی در شمال و نوشهر شهرکی نیستند به استثنای شهرک های قدیمی.

2- خرید زمین با کاربری باغی در نوشهر(مزایا و معایب)

در زمین با این نوع کاربری, که از نامش مشخص است, معمولا درخت وجود دارد و از آن به عنوان باغ استفاده می کنند. زمین با کاربری باغی در نقشه طرح هادی روستا با رنگ سبز پر رنگ مشخص شده است. این نوع کاربری طی تشریفات قانونی و پرداخت جریمه های مصوب در جلسه کمیسیون ماده 99 که دقیقا شبیه همان کمیسیون ماده 100 شهری است بنا به درخواست مالک زمین قابل تبدیل به کاربری مسکونی است. 

مزایای خرید زمین با کاربری باغی در نوشهر

• زمین با کاربری باغی معمولا در لوکیشن خوبی قرار دارد و بهترین گزینه برای ویلا سازی است.
• قیمت پایین تر این نوع کاربری نسبت به کاربری مسکونی (معمولا 10 الی 15 درصد کمتر)
• کیفیت و سفت بودن زمین باغی برای ساخت ویلا بدون نیاز به مخلوط ریزی نسبت به زمین با کاربری زراعی.
• وجود درختان چندین ساله در زمین های با کاربری باغی و سرسبزی حاضر و آماده با سلیقه حیاط سازی سازنده ویلا.
• فاصله مناسب از بافت بومی روستا و چشم انداز بهتر در اکثر زمین ها با کاربری باغی.
• مشتری پسندتر بودن زمین با کاربری باغی نسبت به کاربری مسکونی و زراعی.
• سود دهی بیشتر و فروش سریعتر ویلا یا زمین در لوکیشن با کاربری باغی.
• اقدامات ادراری تقریبا معقول با صرف هزینه و زمان منطقی جهت تغییر کاربری این نوع زمین به کاربری مسکونی.

معایب خرید زمین با کاربری باغی

• صرف زمان تقریبا سه ماهه جهت تبدیل کاربری باغی به کاربری مسکونی.
• محدودیت مانور در جانمایی ویلا به خاطر وجود درختان چندین ساله.
• پرداخت هزینه میلیاردی جهت اخذ پایان کار, در صورتی که مشاوره ی خوبی نگرفته باشید.

3- خرید زمین با کاربری زراعی در نوشهر

قوانین زمین با کاربری زراعی تشابه زیادی با زمین کاربری باغی دارد. تفاوت اساسی زمین با کاربری زراعی سخت گیری بیشتر جهاد کشاورزی در جواب استعلام مثبت است. در خصوص خرید ویلا یا زمین با کاربری زراعی باید دقت بیشتری داشته باشید که انشعابات آب, برق و گاز تا سر ملک آمده باشد.

مزایای خرید زمین با کاربری زراعی

• قیمت پایین تر نسبت به کاربری مسکونی و کاربری باغی ( 10 الی 15 درصد پایین تر از کاربری باغی).
• لوکیشن بهتر نسبت به کاربری مسکونی.
• چشم انداز بهتر زمین کاربری زراعی در نوشهر
• امکان تغییر کاربری زمین در نوشهر از زراعی به کاربری مسکونی.

معایب زمین با کاربری زراعی در نوشهر

• هزینه مخلوط ریزی و احیای زمین جهت ساخت ویلا.
• هزینه ی بالای تغییر کاربری زمین در نوشهر از زراعی به مسکونی.
• صرف زمان تقریبا سه ماهه جهت اقدامات قانونی تغییر کاربری با ریسک بالاتر نسبت به کاربری باغی.
• احتمال شبکه سازی جهت دریافت انشعابات آب, برق و گاز.
• هزینه جاده سازی برای زمین های کاربری زراعی متراژ بالا.

4- خرید زمین با کاربری تفریحی توریستی در نوشهر

شاید کاربری تفریحی توریستی برای خیلی از عزیزان نا آشنا باشد. این نوع کاربری خاص بیشتر ویژه مناطق شمالی است. همانطوری که از اسم این نوع کاربری متوجه می شوید برای اماکن عمومی و تفریحی قابل استفاده است. مکان هایی مثل هتل ها و متل ها, رستورانها و کافی شاپ ها و حتی پارک های جنگلی و ساحلی دارای این نوع کاربری هستند. 

 آیا در زمین با کاربری تفریحی توریستی می توانیم ویلا بسازیم و استفاده شخصی کنیم؟

طبق شرایط خاصی با اخذ مجوزهای لازم از ادارات ذیربط می توانید در زمین با کاربری تفریحی توریستی اقدام به ساخت ویلا نمایید. البته بالای 90 % زمین های ساحلی از رویان تا نوشهر و همچنین زمین های بین جاده ای سمت ساحل در کل شمال نیز دارای کاربری تفریحی توریستی هستند.

نحوه اخذ مجوز برای زمین با کاربری تفریحی توریستی چگونه است؟

طبق توضیحات بالا با شرایط خاص می توانید برای زمین خود از ادارات زیر با پرداخت جریمه مجوز ساخت بگیرید:

1.  اگر زمین با کاربری تفریحی توریستی در محدوده شهری باشد از طریق شهرداری مقدمات کار را شروع میکنید.
2. اگر زمین داخل طرح هادی روستا باشد از طریق دهیاری با مکاتبات و استعلامات لازم اقدام به اخذ جواز می نمایید.
3. اگر زمین با کاربری تفریحی توریستی نه در محدوده روستا و نه در محدوده شهری باشد باید از طریق سازمان همیاری استان مازندران اقدام به اخذ مجوز نمایید. 

5- خرید زمین با کاربری جنگل جلگه ای در نوشهر و شمال

این نوع کاربری مختص زمین ها در دامنه کوه و چسبیده به جنگل هستند. در سالهای گذشته دولت به خاطر حفظ جنگل ها, این زمین ها را در متراژهای ده هکتاری به اشخاص حقیقی واگذار کرده است. این افراد مجاز به کاشت و احیای درختان جنگلی در این زمین ها بودند. زمین های با کاربری جنگل جلگه ای در طی سالیان به خاطر لوکیشن فوق العاده و چشم انداز بی نظیری که داشتند تبدیل به شهرک های برند شده و از حالت جنگل خارج شده اند. 

آیا در زمین با کاربری جنگل جلگه ای می توانیم مجوز ساخت ویلا بگیریم؟

در زمین با کاربری جنگل جلگه ای به صورت عمومی نمی توانید مجوز ساخت مسکونی بگیرید. اما در صورت خاص با شرایط تعریف شده می توانید تغییر کاربری از جنگل جلگه ای به کاربری تفریحی توریستی انجام دهید که در سالهای اخیر سخت گیری ها در این خصوص بیشتر شده است.

در این نوع تغییر کاربری به شما اجازه ساخت و سطح اشغال 20% زمین داده می شود. این مقدار اجازه ساخت در گوشه ای از زمین و بدون تخریب اقلیم زمین جنگل جلگه ای داده می شود. تاکید میکنم اجازه ساخت برای استفاده عمومی که کاربری تفریحی توریستی تعریف کرده است.

منظور از مستثنیات در زمین جنگل جلگه ای چیست؟

زمین های ده هکتاری که شرایط خاصی داشتند با پرداخت مبلغی به خزانه دولت, اجازه ساخت واحد های مسکونی را کسب کرده اند و می توانید درصد تعریف شده ای از زمین جنگل جلگه ای را تبدیل به مسکونی نمایند که تعداد این مدل زمین ها که مستثنی هستند خیلی کم است. خرید و فروش این نوع زمین ها راحت تر انجام می پذیرد.

آیا ویلا با کاربری جنگل جلگه ای را تخریب می کنند یا خیر؟ آیا این نوع ویلا بخریم یا خیر؟ 

این سوال کلی است و برای بهترین جواب, آن را به چند بخش کوچکتر تقسیم می کنیم.

• ویلاهای ساخته شده که در حال استفاده هستند, چه در شهرکهای قدیمی و چه به صورت مستقل, با کاربری جنگل جلگه ای تخریب نمی شوند. 
• ویلاهای با کاربری جنگل جلگه ای که انشعابات اختصاصی آب, برق و گاز را بصورت قانونی دارند به هیچ عنوان تخریب نمی شوند.
• برای ساخت ویلا در شهرک های قدیمی, با زمین جنگل جلگه ای دردسر کمتری دارید. ولی خرید زمین جنگل جلگه ای در شهرک های تازه تفکیک ریسک بالایی دارد.

آیا تفاوت مهم انواع کاربری فقط بحث قیمت آن است یا موارد دیگری هم مهم هستند؟

طبق توضیحات بالا قطعا متوجه شده اید که قیمت زمینها با کاربری مختلف چقدر تفاوت دارد. شاید تفاوت قیمت موضوع عینی و عادی باشد, نکته ی مهم و اساسی در خصوص خرید ویلا یا خرید زمین در نوشهر و شمال بحث ذات کاربری زمین در نوشهر است, یعنی همان اجازه چه کاری می توانید برای زمین خود از ارگان دولتی بگیرید. 

کاربری ها برای زمین های داخل بافت یا همان طرح هادی است که به اطلاع شما رسیده است. سختی کار زمانی است که خرید زمین یا خرید ویلای خارج از طرح هادی به شما پیشنهاد می گردد و متاسفانه بعضی گول قیمت پایین, چشم انداز عالی, لوکیشن بی نظیر, یا ساخت لاکچری ویلا در نوشهر و شمال یا چمستان را می خورند. با این کار حکم تخریب ویلایتان را در دست گرفتید و سرمایه خود را بر باد دادید.

حتما مقاله تخریب شهرک با 64 ویلای لاکچری را مطالعه کنید. 

سخت پایانی در خصوص کاربری زمین در نوشهر و شمال:

در این 20 سالی که کار املاک میکنم همیشه یک چیزی واقعا برایم نامفهوم بوده و هنوزم هست, چرا واقعا بعضی از مشتریان به راحتی قول آگهی های دروغ را می خورند؟ آیا تشخیص این موضوع کار سختی است؟ جالب اینجاست تمام عزیزانی که برای خرید ملک به شمال حالا هر شهری که مراجعه می کنند حتما در شهر خود معاملات ملکی انجام داده اند و در این زمینه تجربه کافی دارند و از افراد باهوش جامعه هستند.

چون به اعتقاد من کسی که توان خرید ملک در شمال را دارد, یعنی اقدام به سرمایه گذاری کرده است, پس پول سرریز خودش را در شمال سرمایه گذاری می کنند و آدم معمولی نیست که درگیر هزینه های روزمره گی باشد. و جالب تر از آن نیز قیمت مصالح و اجرت استادکاران و کارگران ساختمانی را می دانند و همه در یک کشور زندگی می کنیم.

واقعا ایراد کار کجاست؟ یعنی هر مشاوری هر مدل که دوست دارد آگهی بزند و با دروغش به شعور مشتری توهین کند و به راحتی مشتری را تا دفتر خود بکشاند!

لطفا با دید باز اقدام به خرید ملک در شمال کنید و در این رابطه حتما مقاله کاربردی نکات مهم خرید ویلا در شمال را مطالعه کنید.

امیدوارم این مطالب به شما کمک کند تا خرید مطمئنی در شمال انجام دهید. با تشکر از همراهیتان.

املاک سیوان برای بهترین انتخاب